想在香港當 Airbnb 房東？HK$235 推薦獎勵、執照和費用，開房源前必看 10 件事

這是 Airbnb 給第一次當房東的人的推薦計畫，不是訂房優惠。你要透過推薦連結進去，同一次就把房源開好，用房源擁有人身分第一次發布整套單位、體驗或服務；第一筆合格訂單在 180 天內完成，Airbnb 就多給一份獎勵。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港網站的推薦頁寫著：「在180日內完成首張合資格訂單，即可額外賺取 $235 HKD」，2026 年 12 月 23 日到期。金額由 Airbnb 依地點決定，你畫面上看到多少就是多少。

先說清楚：airbnb.com.hk/rp/getquids 是我們自己的推薦連結，頁面會顯示推薦人是我們。你的第一筆合格訂單完成後，Airbnb 也會給我們推薦獎勵；頁面也寫明，你開了房源後，系統會把相關資料分享給推薦人。

《旅館業條例》（第 349 章）規定，收費讓人入住的地方，都要向民政事務總署牌照事務處申請執照，除非所有住宿都是每次至少連續 28 天。也就是說，把整套單位放上 Airbnb 給人住幾晚，就要有執照。

2020 年修法後，無照經營的最高罰款從 HK$200,000 提高到 HK$500,000，坐牢從兩年變三年；屋主和租客都要負嚴格責任，同一個地方 16 個月內第二次定罪，法院還能封它六個月。申請執照要附律師信，證明公契或地契沒有禁止作旅館、商業或非住宅用途，所以多數住宅單位實際上很難拿到執照。

一、開服務：攝影、私廚、化妝這類不需要房子，跟旅館條例無關，而且香港的服務算推薦。Airbnb 要求你有相關經驗、學歷或成就，攝影和廚師要交作品集（攝影師至少 15 張照片），還要聲明有該有的執照和保險；能不能上架由 Airbnb 決定。

二、只收 28 晚以上：把整套單位的最短住宿設成 28 晚，就在條例的豁免範圍內，整套單位也算推薦；不過公契、房東和銀行那關還是要過。三、持照經營：已經有旅館或度假屋執照的地方可以正常接短租，但這不是一般屋主一時半刻搞得定的。

Airbnb 從 2026 年 9 月 9 日起的名單，全港的整套單位和服務都算；體驗不在香港名單上，在香港辦體驗拿不到推薦獎勵。私人房、合住房、飯店房一律不算；停用後再上架的房源、透過物業管理軟體串接的房源也不算，除非 Airbnb 另外說明。

以前用房源擁有人身分當過房東，就不算新房東；只當過房客就沒問題。每位房東只能用一條推薦連結，Airbnb 以你開房源時最先用的那條為準。

第一筆訂單，房源至少 US$100，服務至少 US$50，或等值當地貨幣；用歐洲中央銀行 2026 年 10 月 23 日匯率（US$1 = HK$7.844）算，大約是 HK$784 和 HK$392。房源訂單的寵物費和加人費可以算，稅和 Airbnb 的費用不算；服務訂單看的是未含稅費的金額。

訂單要已接受、透過 Airbnb 付款、沒取消過，而且要在你透過連結按下建立房源那天起 180 天內完成。家人或朋友訂的不算，和推薦人同一個地址的房源也不算。獎勵會在訂單完成後 30 天內，用你收款方式的幣別發給你；Airbnb 也可能改發旅遊抵用金，有效一年，每筆最多折 15%，不能換現金。做 28 晚長住的話，記得要在 180 天內住完才算。

刊登不用錢，有訂單才抽。Airbnb 正把所有房源房東改成單一房東服務費，直接從你的款項扣：多數是 15.5%，其餘一般 14% 到 16%；用物業管理軟體的已經一定要用這個制度。舊的分攤制（房東約 3%，房客 14.1% 到 16.5%）正慢慢取消，換成新制就換不回來。

服務抽 15%，最低 US$6；體驗抽 20%。房客比的是你開的價，所以這筆服務費其實全由你吸收，訂價時一定要算進去。

開服務：假設你拍一小時人像，開價 HK$1,200。Airbnb 抽 15% 也就是 HK$180，你拿 HK$1,020，再加推薦獎勵 HK$235，第一筆總共 HK$1,255。攝影服務完成後 8 天才撥款，其他服務完成後隔天就撥。

長住：假設整套單位 HK$15,000 租 30 晚。抽 15.5% 也就是 HK$2,325，你拿 HK$12,675，加 HK$235 就是 HK$12,910。新房東的第一筆長住款項在房客入住後 28 天才撥，之後每月撥一次。兩個例子都看得出來，獎勵只是第一筆的一小塊。

住宿訂單：新房東還沒完成兩次住宿前，前兩筆款項在房客退房後下一個工作日結束前撥出；之後多數 27 晚以下的住宿，入住後下一個工作日就撥。28 晚以上的，第一個月一般入住後下一個工作日撥，新房東則要等入住後 28 天，之後每月撥。Airbnb 審查期間可以暫扣任何一筆款項，最長到入住後 45 天。

AirCover for Hosts 頁面寫明最高 US$300 萬財物損壞保障和 US$100 萬責任保險，但 Airbnb 自己也說它不能取代你原本的住家保險，理賠也有不保的情況。記得問清楚你的保險公司，現有保單有沒有涵蓋有房客入住的單位。

收租要繳物業稅：應評稅淨值的 15%，也就是租金減掉屋主付的差餉，再減 20% 修繕及支出免稅額；如果差餉不用你付，大約是租金的 12%。用營業方式提供服務，則按利得稅計。

公契或地契如果寫明只能作私人住宅，就算只做長住也最好先問律師；有房貸要銀行同意，租來的單位要房東書面同意。Airbnb 的香港接待說明也提醒，租約、合約和大廈規則可能禁止轉租或接待房客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在香港 App Store 拿到 4.6 分（12,567 則評分），香港 Google Play 4.5 分（全球 198 萬則評論）。房客和房東的評分都混在一起算。

房東最常抱怨的是：房客比價時看不到的 15.5% 服務費；2026 年 11 月 20 日起的房屋規則新政策，不准要房客拆床單、把垃圾帶走或洗碗，也不准罰錢；覺得房客報復性給負評；還有發生糾紛時很難找到客服。

適合衝：有專業技能、可以在 Airbnb 開攝影或私廚服務的人；有整套單位、願意只收 28 晚以上、公契房東銀行都同意的人；以及本來就有旅館或度假屋執照的人。

先別碰：想無照把住宅租幾晚的人（罰則比你賺的錢大太多）；只想出租自家一個房間的人（私人房不算獎勵）；想在香港辦體驗的人；以及以前在 Airbnb 當過房東的人。