想喺香港做 Airbnb 房東？HK$235 推薦獎賞、牌照同收費，開 listing 前要知嘅 10 件事

呢個係 Airbnb 俾第一次做房東嘅人嘅推薦計劃，唔係訂房優惠。你要經推薦連結入去，同一次就開 listing，用房源擁有人身份第一次出成個單位、體驗或者服務；第一張合資格訂單喺 180 日內完成，Airbnb 就俾多份獎賞。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港網站個推薦頁寫明：「在180日內完成首張合資格訂單，即可額外賺取 $235 HKD」，2026 年 12 月 23 日到期。銀碼 Airbnb 按地點定，你個畫面見到幾多就係幾多。

講清楚：airbnb.com.hk/rp/getquids 係我哋自己嘅推薦連結，頁面會見到推薦人係我哋。你第一張合資格訂單完成之後，Airbnb 都會俾推薦獎賞我哋；頁面亦講明，你開咗 listing，系統會將有關資料分享俾推薦人。

《旅館業條例》（第 349 章）講明，收錢俾人住嘅地方要向民政事務總署牌照事務處攞牌，除非全部住宿都係每次最少連續 28 日。即係話，成個單位放上 Airbnb 俾人住幾晚，就要有牌。

2020 年修例之後，無牌最高罰款由 HK$200,000 加到 HK$500,000，坐監由兩年變三年；業主同租客都要負嚴格法律責任，同一個地方 16 個月內第二次定罪，仲可以俾法庭封六個月。申請牌照要交律師信，證明公契或者地契冇禁止做旅館、商業或者非住宅用途，所以大部分住宅單位實際上好難攞到牌。

一、開服務：影相、私廚、化妝呢類唔使有樓，唔關旅館條例事，而且香港嘅服務計推薦。Airbnb 要你有相關經驗、學歷或者成就，影相同廚師要交作品集（攝影師最少 15 張相），仲要聲明有齊所需牌照同保險；上唔上到架由 Airbnb 話事。

二、淨收 28 晚或以上：將成個單位最短住宿設做 28 晚，就喺旅館條例豁免範圍入面，而成個單位都計推薦；不過公契、業主同銀行嗰關照要過。三、有牌經營：已經有旅館或者度假屋牌嘅地方可以正常收短租，但呢樣唔係普通業主一時三刻搞得掂。

Airbnb 由 2026 年 9 月 9 日起嘅名單，香港全區成個單位同服務都計；體驗就唔喺香港名單入面，喺香港搞體驗攞唔到推薦獎賞。私人房、共用房、酒店房一律唔計；停用完再上返嘅 listing、經物業管理軟件駁住嘅 listing 都唔計，除非 Airbnb 另外講。

以前用房源擁有人身份做過房東就唔算新房東；淨係做過住客就冇問題。每個房東只可以用一條推薦連結，Airbnb 以你開 listing 時最先用嗰條為準。

第一張訂單，房屋最少 US$100，服務最少 US$50，或者等值當地貨幣；用歐洲中央銀行 2026 年 10 月 23 日匯率（US$1 = HK$7.844）計，即係大約 HK$784 同 HK$392。房屋單嘅寵物費同加人費計，稅同 Airbnb 收費唔計；服務單用未計稅費嘅銀碼。

張單要接咗、經 Airbnb 俾錢、冇取消過，仲要喺你經連結撳開 listing 嗰日起 180 日內完成。屋企人或者朋友訂唔計，同推薦人同一個地址嘅 listing 都唔計。獎賞喺訂單完成後 30 日內俾你，用你收款方式嘅貨幣；Airbnb 亦可以改俾旅遊額度，有效期一年，每張單最多抵 15%，唔可以換現金。做 28 晚長租嘅話，記住要 180 日內住完先計。

開 listing 唔使錢，有訂單先抽。Airbnb 而家將所有房屋房東轉做單一房東服務費，直接喺你收款度扣：大部分係 15.5%，其餘一般 14% 至 16%；用物業管理軟件嘅已經一定要用呢個制。舊嘅分攤制（房東約 3%，住客 14.1% 至 16.5%）慢慢取消，轉咗新制就轉唔返。

服務抽 15%，最少 US$6；體驗抽 20%。住客比嘅係你開嘅價，所以呢份服務費其實係你自己全數孭，開價時一定要計埋。

開服務：假設你影一個鐘人像，開價 HK$1,200。Airbnb 抽 15% 即 HK$180，你收 HK$1,020，再加推薦獎賞 HK$235，第一單總共 HK$1,255。影相服務完成後 8 日先出糧，其他服務完成後翌日就出。

長租：假設成個單位 HK$15,000 租 30 晚。抽 15.5% 即 HK$2,325，你收 HK$12,675，加 HK$235 就係 HK$12,910。新房東第一筆長租錢喺住客入住後 28 日先出，之後逐個月出。兩個例子都睇到，獎賞只係第一單嘅一小份。

住宿單：新房東未完成兩次住宿之前，頭兩筆錢喺住客退房後下一個工作天完之前出；之後大部分 27 晚或以下嘅住宿，入住後下一個工作天就出。28 晚或以上嘅，第一個月一般入住後下一個工作天出，新房東就要等入住後 28 日，之後逐月出。Airbnb 審查期間可以扣住任何一筆錢，最長去到入住後 45 日。

AirCover for Hosts 頁面寫明最多 US$300 萬財物損毀保障同 US$100 萬責任保險，但 Airbnb 自己都話唔可以代替你本身嘅家居保險，索償亦有唔包嘅情況。記得問清你保險公司，現有保單包唔包有住客住嘅單位。

收租要交物業稅：應評稅淨值嘅 15%，即係租金減業主交嘅差餉，再減 20% 修葺及支出免稅額；如果差餉唔使你俾，大約等於租金嘅 12%。用做生意形式提供服務，就按利得稅計。

公契或者地契寫明淨係可以做私人住宅，就算淨做長租都應該先問律師；有按揭要銀行同意，租返嚟嘅單位要業主書面同意。Airbnb 嘅香港接待指引都提你，租約、合約同大廈規則可能唔准分租或者接待住客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 喺香港 App Store 有 4.6 分（12,567 個評分），香港 Google Play 4.5 分（全球 198 萬則評論）。住客同房東嘅評分都混埋一齊計。

房東最多呻嘅係：住客比價時睇唔到嘅 15.5% 服務費；2026 年 11 月 20 日起嘅房屋守則新政策，唔准叫住客拆床單、將垃圾帶走或者洗碗，亦唔准罰錢；覺得住客報復式留差評；同埋有糾紛時好難搵到客服。

啱玩：有專業手藝、可以喺 Airbnb 開影相或者私廚服務嘅；有成個單位、肯淨收 28 晚或以上、公契業主銀行都 OK 嘅；同埋本身已經有旅館或者度假屋牌嘅。

唔好玩：想無牌將住宅租幾晚嘅（罰則大過你賺嘅錢好多）；淨係想租屋企一間房嘅（私人房唔計獎賞）；想喺香港搞體驗嘅；同埋以前喺 Airbnb 做過房東嘅。