想在香港做 Airbnb 房东？HK$235 推荐奖励、牌照和费用，开房源前必看 10 件事

这是 Airbnb 给第一次做房东的人准备的推荐计划，不是订房优惠。你要通过推荐链接进去，同一次就把房源建好，以房源所有人身份第一次发布整套单位、体验或服务；第一笔合格订单在 180 天内完成，Airbnb 就多给一份奖励。2026 年 10 月 24 日，Airbnb 香港网站的推荐页写着：在 180 天内完成首笔合格订单，即可额外获得 HK$235，2026 年 12 月 23 日到期。金额由 Airbnb 按地点定，你屏幕上看到多少就是多少。

先说清楚：airbnb.com.hk/rp/getquids 是我们自己的推荐链接，页面会显示推荐人是我们。你的第一笔合格订单完成后，Airbnb 也会给我们推荐奖励；页面还写明，你建好房源后，系统会把相关信息分享给推荐人。

《旅馆业条例》（第 349 章）规定，收费让人入住的地方，都要向民政事务总署牌照事务处申领牌照，除非所有住宿都是每次至少连续 28 天。也就是说，把整套单位放上 Airbnb 给人住几晚，就得有牌。

2020 年修例后，无牌经营的最高罚款从 HK$200,000 提到 HK$500,000，坐牢从两年变三年；业主和租客都要承担严格责任，同一个地方 16 个月内第二次定罪，法院还能把它封六个月。申请牌照要交律师信，证明公契或地契没有禁止做旅馆、商业或非住宅用途，所以大多数住宅单位实际上很难拿到牌照。

一、开服务：摄影、私厨、化妆这类不需要房子，跟旅馆条例不沾边，而且香港的服务算推荐。Airbnb 要求你有相关经验、学历或成绩，摄影和厨师要交作品集（摄影师至少 15 张照片），还要声明有该有的牌照和保险；能不能上架由 Airbnb 说了算。

二、只收 28 晚及以上：把整套单位的最短住宿设成 28 晚，就在条例的豁免范围里，整套单位也算推荐；不过公契、业主和银行这几关照样要过。三、持牌经营：已经有旅馆或度假屋牌照的地方可以正常接短租，但这不是普通业主一时半会儿能搞定的。

Airbnb 从 2026 年 9 月 9 日起的名单，全港的整套单位和服务都算；体验不在香港名单上，在香港办体验拿不到推荐奖励。独立房间、合住房间、酒店房间一律不算；停用后重新上架的房源、通过物业管理软件对接的房源也不算，除非 Airbnb 另有说明。

以前以房源所有人身份做过房东，就不算新房东；只当过房客就没问题。每位房东只能用一个推荐链接，Airbnb 以你建房源时最先用的那个为准。

第一笔订单，房源至少 US$100，服务至少 US$50，或等值当地货币；按欧洲中央银行 2026 年 10 月 23 日汇率（US$1 = HK$7.844）算，大约是 HK$784 和 HK$392。房源订单的宠物费和加人费可以算进去，税费和 Airbnb 的费用不算；服务订单看的是未含税费的金额。

订单要已接受、通过 Airbnb 付款、没取消过，而且要在你通过链接点击建房源那天起 180 天内完成。家人或朋友订的不算，和推荐人同一个地址的房源也不算。奖励会在订单完成后 30 天内，按你收款方式的币种发给你；Airbnb 也可能改发旅行积分，有效一年，每笔最多抵 15%，不能提现。做 28 晚长住的话，记得要在 180 天内住完才算。

发布房源不花钱，有订单才抽。Airbnb 正把所有房源房东改成单一房东服务费，直接从你的收款里扣：大多数是 15.5%，其余一般 14% 到 16%；用物业管理软件的已经必须用这个制度。旧的分摊制（房东约 3%，房客 14.1% 到 16.5%）正在慢慢取消，换成新制就换不回去。

服务抽 15%，最低 US$6；体验抽 20%。房客比的是你开的价，所以这笔服务费其实全由你自己扛，定价时一定要算进去。

开服务：假设你拍一小时人像，开价 HK$1,200。Airbnb 抽 15% 也就是 HK$180，你拿 HK$1,020，再加推荐奖励 HK$235，第一笔一共 HK$1,255。摄影服务完成后 8 天才打款，其他服务完成后第二天就打。

长住：假设整套单位 HK$15,000 租 30 晚。抽 15.5% 也就是 HK$2,325，你拿 HK$12,675，加 HK$235 就是 HK$12,910。新房东的第一笔长住款在房客入住后 28 天才打，之后每月打一次。两个例子都看得出来，奖励只是第一笔的一小块。

住宿订单：新房东还没完成两次入住前，前两笔款在房客退房后下一个工作日结束前发放；之后大多数 27 晚及以下的住宿，入住后下一个工作日就发。28 晚及以上的，第一个月一般入住后下一个工作日发，新房东要等入住后 28 天，之后按月发。Airbnb 审核期间可以暂扣任何一笔款，最长到入住后 45 天。

AirCover for Hosts 页面写明最高 US$300 万财产损坏保障和 US$100 万责任保险，但 Airbnb 自己也说它不能代替你原有的家居保险，理赔也有不保的情况。记得问清楚你的保险公司，现有保单管不管有房客入住的单位。

收租要交物业税：应评税净值的 15%，也就是租金减去业主交的差饷，再减 20% 修葺及支出免税额；如果差饷不用你交，大约是租金的 12%。以经营方式提供服务，就按利得税算。

公契或地契如果写明只能做私人住宅，就算只做长住也最好先问律师；有按揭要银行同意，租来的单位要业主书面同意。Airbnb 的香港接待说明也提醒，租约、合同和大厦规则可能禁止转租或接待房客。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在香港 App Store 拿到 4.6 分（12,567 个评分），香港 Google Play 4.5 分（全球 198 万条评论）。房客和房东的评分都混在一起算。

房东吐槽最多的是：房客比价时看不到的 15.5% 服务费；2026 年 11 月 20 日起的房屋守则新政策，不准让房客拆床单、把垃圾带走或洗碗，也不准罚钱；觉得房客报复性给差评；还有出纠纷时很难找到客服。

适合冲：有专业技能、能在 Airbnb 开摄影或私厨服务的人；有整套单位、愿意只收 28 晚及以上、公契业主银行都同意的人；以及本来就有旅馆或度假屋牌照的人。

先别碰：想无牌把住宅租几晚的人（罚则比你赚的钱大太多）；只想出租自家一个房间的人（独立房间不算奖励）；想在香港办体验的人；以及以前在 Airbnb 做过房东的人。